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Accatastamento immobili

Catasto e Conserv. on-line
Accatastamento immobili: cos’è e come funziona?
Tramite la domanda di accatastamento si comunica all’Agenzia territorialmente competente che è stato ultimato un fabbricato urbano, oppure è stata completata una nuova costruzione, o sono state effettuate delle modifiche di una certa entità all’immobile. In sostanza l’accatastamento non è altro che una dichiarazione in cui, oltre a dare questa comunicazione, si chiede anche che l’immobile venga iscritto nel catasto degli immobili. All’interno della dichiarazione deve essere riportata anche una “proposta” di categoria (a seconda del tipo quindi A/2, C/2, ecc) e quella della rendita catastale. Va da sé che per la presentazione della domanda di accatastamento ci si debba quindi avvalere di tecnici abilitati, quindi anche se il significato e l’iter da seguire per l’accatastamento è univoco in tutta Italia, in realtà i costi da sostenere sono estremamente variabili.
 
L'accatastamento è necessario non solo per denunciare nuove costruzioni, ma anche quando si realizza qualunque intervento sul fabbricato che possa comportare una modifica della rendita catastale attribuita.

Alcune fattispecie in cui si presenta questa evenienza possono essere le seguenti:
  • ampliamento di unità immobiliare: è il caso in cui, ad esempio, l'immobile viene modificato con l'aggiunta di altre stanze, di una veranda, ecc.;
  • cambio di destinazione d'uso: anche quando non si effettuano lavori, ma si cambia l'uso per cui è destinato l'immobile, è necessario effettuare la denuncia;
  • modifica degli spazi interni, anche senza aumento di superficie e volume;
  • frazionamento per trasferimento di diritti: è il caso in cui un immobili viene diviso in due o più unità ma anche il caso in cui, ad esempio, una cantina o un garage, che costituiscono una sola entità catastale con l'appartamento, vengono frazionati per poter essere venduti separatamente;
  • fusione di due o più unità immobiliari;
  • esatta rappresentazione grafica dell'unità immobiliare: si verifica quando la planimetria depositata non è conforme allo stato reale per errori di rappresentazione grafica;
  • variazione dei dati toponomastici: si verifica nel caso in cui cambiano dati come indirizzo, numero civico o piano.

Se le modifiche del fabbricato interessano anche la sua sagoma, è necessario aggiornare anche il Tipo Mappale.



Appare quindi evidente che l'accatastamento, che è un documento obbligatorio, deve essere presentato ogni volta che si effettua un intervento edilizio, non solo di nuova costruzione, ma anche di ristrutturazione, frazionamento, fusione o cambio di destinazione d'uso.
La denuncia deve essere presentata prima della conclusione dei lavori, poiché è uno dei documenti da allegare alla Comunicazione di Fine Lavori.
 
La procedura DOCFA è una modalità informatica attraverso la quale un tecnico, sia esso ingegnere, architetto, geometra o perito, dichiara al catasto che l'immobile oggetto della dichiarazione ha subito delle variazioni rilevanti oppure è di nuova costruzione e quindi va accatastato.

Oltre a questi due casi esiste una ulteriore tipologia di costruzioni, catastalmente definita unità afferenti, costituita dalle costruzioni comprese in un immobile, sfuggite all'accatastamento originario ovvero realizzate in epoca successiva per le quali è necessario provvedere alla dichiarazione in catasto.
Tale tipologia di costruzioni ai fini dell'accatastamento è assimilabile a una nuova costruzione.

L'elaborato DOCFA può essere redatto esclusivamente da un tecnico e si compone di varie parti, mod. D1, mod. 1NB o 2Nb parte prima, mod. 1NB o 2NB parte seconda, elenco dei subalterni assegnati, elaborato planimetrico e infine planimetrie delle u.i. dichiarate.

La procedura è del tutto informatizzata, elabora le indicazioni fornite dal tecnico e attribuisce a ciascuna unità dichiarata la categoria catastale, la classe, la consistenza e la rendita catastale.



I motivi per cui è necessario redigere una variazione catastale sono molteplici; le cause più comuni sono le seguenti:
  • divisione, da eseguirsi quando l'unità immobiliare è oggetto di frazionamento e genera due o più porzioni, ciascuna delle quali presenta le caratteristiche proprie delle classiche unità immobiliari;
  • fusione, da utilizzare esclusivamente quando due o più unità di qualsiasi categoria e partita speciale vengono fuse in una sola unità;
  • ampliamento, da utilizzare nei casi in cui vi è un aumento di superficie e/o volumetria dell'unità. Si possono avere due casistiche: l'ampliamento che modifica la sagoma in pianta dell'unità immobiliare originaria quindi comporta un aggiornamento della cartografia che rende necessario quindi presentare il Tipo Mappale per la modifica della mappa del Catasto Terreni poichè si va a eseguire una modifica al piano di campagna dell'edificio; l'ampliamento all'interno della sagoma del fabbricato che non necessita della presentazione del Tipo Mappale, come avviene per la realizzazione di locali in sopraelevazione e/o di cantine nel piano sottostrada e ancora per la chiusura di poggioli con verande;
  • demolizione totale, nei casi in cui si interviene per demolire totalmente la consistenza del fabbricato e farne derivare un'area urbana;
  • demolizione parziale, da utilizzare quando viene demolita parte della consistenza dell'unità originaria;
  • diversa distribuzione spazi interni, viene utilizzata in caso di spostamenti di tramezzi divisori, porte di collegamento e comunque per quelle variazioni che non comportano cambiamenti della muratura perimetrale dell'unità immobiliare. Rientrano in questa causale anche la creazione di soppalchi o balconi a sbalzo. La chiusura di una terrazza a veranda costituisce invece un ampliamento a tutti gli effetti. Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o congiuntamente ad altre causali;
  • ristrutturazione, in caso di miglioramento qualitativo apportato all'unità immobiliare. Può essere utilizzata in casi di variazione di singole unità o contemporaneamente ad altre causali;
  • frazionamento e fusione, nei casi in cui vengano soppresse minimo 2 unità e costituite almeno altre 2, indipendentemente da categorie e partite speciali di appartenenza;
  • variazione della destinazione, le variazioni della destinazione sono tali se nel suo insieme l'unità immobiliare urbana muta la sua destinazione d'uso, per esempio, da abitazione a ufficio o da autorimessa a negozio. La variazione della destinazione del singolo vano, senza opere da camera a soggiorno, da ufficio ad archivio, non comporta di norma l'aggiornamento della planimetria; ad ogni buon conto, ove se ne rendesse necessaria la presentazione della denuncia di variazione, questa rientrerebbe nell'alveo delle diverse distribuzioni degli spazi interni.
 
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